電子城(600658)

投資要點：

事件：公司發(fā)布2018年年度報告，公司2018年實現(xiàn)營業(yè)收入22.3億元，同比增長4.7%，實現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤4.1億元，同比下降19.4%。

營收持續(xù)穩(wěn)健，地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率仍處高位。2018年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率達(dá)64.5%，同比增長2.6%，持續(xù)維持在高位水平。分產(chǎn)品來看，地產(chǎn)銷售毛利率高達(dá)73.7%，成為支撐公司高毛利的主要力量。新型科技服務(wù)受前期投入費用較高的原因，營業(yè)成本增幅明顯，毛利率同比下滑13.0%。分地區(qū)來看，北京地區(qū)的營收和毛利優(yōu)勢依然明顯，在總體營收中的貢獻(xiàn)占84%，毛利率達(dá)72.3%；天津地區(qū)發(fā)力明顯，受益于北京業(yè)務(wù)的輻射效應(yīng)與大客戶營銷策略，營收同比增長477.5%。

土地儲備資源豐厚，支撐未來業(yè)績增長。2018年公司實現(xiàn)地產(chǎn)銷售收入17.4億元，同比增長3.6%，銷售面積16.1萬方，同比增長11.8%。公司2018年完成開發(fā)投資額47.4億元，新增土儲75.7萬方，拿地態(tài)勢積極。伴隨著土地儲備擴(kuò)張，公司土地資源支付現(xiàn)金增加，經(jīng)營性現(xiàn)金流下滑明顯，下降幅度達(dá)855%?？紤]到未來公司豐裕的土儲與可售土地資源，未來現(xiàn)金流或?qū)⒌靡愿纳啤?/p>

科技服務(wù)轉(zhuǎn)型深入，融資能力同步增強(qiáng)。公司專注科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)、運營和服務(wù)，積極推進(jìn)“產(chǎn)城一體化”和科技教育業(yè)務(wù)，成為公司新的經(jīng)營亮點。2018年公司實現(xiàn)開復(fù)工面積91.2萬方，電子城園區(qū)增量效果顯著。同時，免稅政策的推出降低公司的經(jīng)營成本，政府扶持政策力度加大，當(dāng)年新增補(bǔ)助金額達(dá)0.7億元。融資方面，公司相繼完成“國金-電子物業(yè)租金資產(chǎn)支持專項計劃”、中期票據(jù)發(fā)行，廈門電子城項目取得3億元的銀行授信額度，有效滿足了公司的資金需求，鞏固項目建設(shè)成果。

持續(xù)推進(jìn)全國化戰(zhàn)略布局，積極發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。公司不斷落實“立足北京、輻射全國”的發(fā)展戰(zhàn)略，在有序推動北京區(qū)域創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的同時，積極推進(jìn)天津、廈門、昆明、南京、朔州等地電子城項目，拓展優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源，完善華北、華南、西南、華東區(qū)域布局，2018年“電子城南京國際數(shù)碼港”項目取得實質(zhì)性進(jìn)展，為公司培育新的利潤增長點。

盈利預(yù)測與投資評級：我們上調(diào)公司業(yè)績預(yù)期，預(yù)計公司2019年-2021年實現(xiàn)營業(yè)收入分別為47.0億元、65.3億元、86.7億元；歸母凈利潤分別為7.6億元、12.6億元和15.8億元；EPS分別為0.68元、1.13元和1.41元，對應(yīng)PE分別為8.7X、5.2X和4.1X。維持“推薦”評級。

風(fēng)險提示：1、科技服務(wù)業(yè)務(wù)盈利不及預(yù)期；2、經(jīng)營現(xiàn)金流持續(xù)趨于緊張。